Evaluer un bien immobilier
Évaluer votre bien à sa juste valeur est la clé de la réussite d’une transaction immobilière.
Une marge de négociation trop importante risque de freiner les acheteurs potentiels et donc ne pas les amener à visiter votre bien. Pas de visite, pas de vente. Effectivement si le prix de mise en vente du bien est trop élevé, certains acheteurs potentiels ne visiteront pas votre bien en pensant soit qu'il est trop coûteux, soit qu'il n'est pas dans leurs critères d'achat.
Ne vous dites pas non plus qu’en surévaluant votre bien, vous attirerez les acheteurs qui auraient un budget plus élevé. En effet, lorsqu'ils qu'il verront votre bien, ils le compareront avec d'autres biens mis en ventes au juste prix. A leurs yeux, votre bien apparaitra soit de moindre qualité, soit trop coûteux. Ils n’auront donc pas envie de le visiter. Et donc, pas de visite : pas de vente.
Il est vrai que lorsqu'on a habité un bien pendant longtemps, on a tendance à le surévaluer et ne voir que les avantages de celui-ci et oublier les défauts. La part affective d’un vendeur ne doit pas avoir sa place. Votre bien immobilier a une valeur de marché répondant à la loi de l’offre et de la demande.
La loi de l'offre et de la demande
Petit retour sur ce principe de commerce de base en se basant sur le marché de l'immobilier : L'offre est la quantité de biens immobiliers mis en vente sur un secteur géographique et les prix associés qui y sont associés. Cela nous donne souvent un prix moyen au m2. La demande représente le nombre d'acheteurs qui veulent investir dans un bien immobilier sur le même secteur géographique.
Le juste prix de votre bien doit être en corrélation avec la demande sur le secteur de vente concerné. Plus le prix monte, plus la demande diminue ; plus le prix baisse, plus la demande va augmenter. Un bien sous-évalué se vendra très vite et risque de vous poser des problèmes si vous voulez racheter un bien plus grand, voire équivalent dans le même secteur. Un bien surévalué ne sera pas visité ; plus il reste longtemps sur le marché, moins vous aurez de chance de le vendre, vous risqueriez finalement de devoir le céder en-dessous de sa réelle valeur d’origine.
Vous devez répondre au cruel marché de l'offre et de la demande pour fixer le prix de vente de votre bien.
La valeur d'un bien varie avec le temps
Effectivement, d'une année sur l'autre la valeur de votre bien varie. La valeur d’un bien dépend aussi d’un certain nombre d'éléments dont vous n'êtes pas forcement responsable : la construction d'un lot de logements neufs dans votre rue, la prolifération de commerces, l'amélioration des transports, l'ouverture d'un centre de détention à proximité, d'une autoroute, d'un passage aérien, d'une voie ferrée ou encore d'une boite de nuit. Vous comprendrez donc aisément que l'entourage de votre bien peut avoir pour conséquence de lui faire prendre de la valeur ou de lui en faire perdre. L'essentiel étant qu'au moment ou vous voulez vendre votre bien, vous le mettiez en vente à sa juste valeur.
Le plus gros défaut des vendeurs est de dire je l'ai payé X €, j'ai eu V € de frais de notaire et j'ai fait Y € de travaux donc je le vends X + V + Y = prix de vente. Bien que la réalisation de travaux ne peut qu'améliorer votre bien, ce n'est pas comme cela qu'on fixe le prix d'une vente.
N'hésitez pas à consulter des spécialistes de l'immobilier pour évaluer votre bien.
