La loi Scrivener 2 et loi Lagarde

Dans le cadre d’un prêt immobilier voici simplement les normes de celles-ci

Objet du prêt immobilier

Voici les différents objets de crédit qui sont protégés par ces lois :

• Achat d’un terrain destiné à la construction d’une habitation,
• Achat d’un immeuble destiné en pleine propriété à l’habitation principale ou à l’usage mixte du bien.
• Achat des parts d’une société destinée à l’acquisition d’un bien immobilier.
• Travaux d’amélioration d’un bien immobilier pour un montant d’emprunt supérieur à 75 000 €.

Montant du crédit

Pour l’acquisition d’un bien, il n’y a pas de montant minimum. En revanche, dans le cadre de travaux immobilier, le montant d’emprunt doit être supérieur à 75 000 €.

Le contenu de l’offre

Article L312-7 créé par la Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993

Pour les prêts mentionnés à l'article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur éventuel ainsi qu'aux personnes « cautions » déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques.

Article L312-8

Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 21

L'offre définie à l'article précédent :

• 1° Mentionne l'identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées;
• 2° Précise la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds;
• 2° bis Pour les offres de prêts dont le taux d'intérêt est fixe, comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts;
• 2° ter Pour les offres de prêts dont le taux d'intérêt est variable, doit être accompagnée d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l'égard de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant la durée de remboursement du prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d'information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur.
• 3° Indique, outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux défini conformément à l'article L. 313-1 ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation ;
• 4° Enonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt;
• 4° bis Mentionne que l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l'article L. 312-9;
• 5° Fait état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne;
• 6° Rappelle les dispositions de l'article L. 312-10.

Toute modification des conditions d'obtention d'un prêt dont le taux d'intérêt est fixe, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable.

La qualité du prêteur :

Le prêteur doit être une banque ou un établissement de crédit commercialisant des prêts immobiliers.

Quels sont les prêts concernés ?

• Le prêt immobilier classique pour l’acquisition et/ou la construction,
• Les prêts conventionnés,
• Le Prêt accession sociale,
• Le Prêt 1% Logement,
• Le Prêt à taux zéro,
• Le Prêt relais,
• Le Prêt CEL et PEL,

Quelle durée est possible dans le cadre de ces lois ?

Le prêt ne doit pas excéder une durée de 50 ans de remboursement.

Conseil pratique :

Les banques font peu de prêts d’une durée supérieure à 25 ans.  Depuis peu, les établissements ont ouvert sur une durée de 30 ans mais tous les organismes ne proposent pas encore cette durée de remboursement.

L’assurance Emprunteur :

Seule l’assurance décès est obligatoire !

Conseil pratique : même si l’assurance « perte totale d’invalidité » et « incapacité de travail » sont des options, les organismes qui prêtent sans ces options d’assurance sont rares voire inexistants ; le risque évalué étant trop grand. Il est important d’envisager tous les risques liés à un investissement immobilier comme on le ferait pour un véhicule par exemple. Il existe également une assurance chômage.

Durée d’une proposition d’offre de crédit :

Lorsqu’un établissement vous envoie une offre de prêt immobilier celle-ci doit être valable au moins 30 jours.

En pratique : Eles établissements laissent souvent une durée de validité de 6 mois même s’il est indiqué 30 jours dans leur offre.

Qu’est ce que le délai de réflexion ?

Lorsqu’un établissement financier vous fait parvenir une offre d’emprunt immobilier, l’emprunteur doit laisser écouler un délai de 11 jours minimum avant d’accepter l’offre. La date indiquée sur le cachet de retour de la poste et la date de signature des offres faisant foi. 

Ceci a pour but de protéger l’emprunteur afin de lui laisser le temps de prendre connaissance de l’offre.

En pratique : il faut tenir compte de la date d’édition des offres à J+2, délai d’envoi postal et ajouter 11 jours avant de pouvoir signer son offre et la retourner au prêteur.

Le mieux est de se référer au prêteur pour indiquer les dates et bien suivre les indications de celui-ci. Sachant que le prêteur ne pourra pas débloquer les fonds avant, il est important de tenir compte de ce délai lors d’un achat.

Les taux de votre prêt immobilier :

Le prêteur a l’obligation d’indiquer le coût du crédit. Pour cela, il devra indiquer le TEG.  Le TEG tient compte de tous les éléments suivants : les intérêts, l’assurance, les frais de dossier, les frais de garantie et les commissions diverses.

Le TEG est calculé à la date d’émission des offres ; toute modification du prêt tels qu’un remboursement anticipé et/ou une modification d’assurance modifiera donc celui ci. 

L’impact du prêt par rapport au contrat de vente, soit l’interdépendance des contrats :

Si l’acheteur n'obtient pas son prêt, il peut se retirer de la vente.

A contrario, le prêt n’est octroyé que dans le cadre de la vente citée en objet du prêt. Si la vente est annulée par conséquent le prêt le sera également.

Le tableau d’amortissement :

Le prêteur doit obligatoirement remettre un tableau d’amortissement à chaque emprunteur. Celui ci est un tableau d’amortissement provisoire étant donné que le tableau d’amortissement est modifié à chaque modification de prêt.

Les conditions de vente du bien :

Le prêteur peut attacher une garantie à l’octroi du crédit. 

Il est donc impossible de vendre le bien sans rembourser l’emprunteur. 

Le remboursement anticipé du bien :

Il est toujours possible de rembourser son crédit de façon partielle ou totale. 

Le prêteur peut inclure une clause obligeant l’emprunteur à rembourser son prêt d’au moins 10% du montant initiale du prêt dans le cadre d’un remboursement partiel.

Le prêteur peut également inclure une clause incluant des pénalités de remboursement anticipé du crédit. Cette pénalité doit être au maximum égale à 3% du capital restant dû plafonnée à un semestre d’intêrets.

Certains cas de remboursement anticipé donnent droit au prêteur de ne pas avoir de pénalité.

Aucune indemnité ne devra être perçue dans les cas ci-dessous :

• Mutation professionnelle,
• Vente suite à un décès,
• Cessation forcée de l’activité de l’emprunteur ou de son conjoint,

En cas de difficulté de paiement :

L’emprunteur peut demander un délai et ce, notamment dans le cadre d’une procédure de surendettement.