Crédit immobilier
Article rédigé par Christophe Vaugane le 30/09/2011

Comment fonctionne le prêt immobilier ?

Qu’est ce qu’un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est une somme d’argent qu’un établissement financier prête à une personne physique ou une personne morale pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Quelle-est la différence entre un prêt immobilier et un prêt à la consommation ?

Outre la différence de montant et de durée, ce ne sont pas les mêmes taux d’assurance et de crédit qui sont proposés pour un prêt immobilier. Ils sont souvent bien plus avantageux que ceux du crédit à la consommation. Ils ne sont pas régis par la même réglementation. Effectivement, ils doivent répondre tout deux aux normes de la loi Scrivener en revanche celle-ci distingue bien les deux types de prêts et impose des normes aux établissements financiers distincts selon qu’il s’agit d’un prêt inférieur ou supérieur à 75 000 €. De plus le prêt immobilier est souvent attaché à ce qu’on appelle une garantie.

Combien coûte un prêt immobilier ?

Il est difficile aujourd’hui de faire la différence entre toutes les offres sur le marché ! On parle de taux, de TEG, de TEAG, de taux nominal… Comment évaluer le coût de son crédit. Telle  est la péripétie d’un acheteur aujourd’hui !

Il faut savoir que le taux d’intérêt d’un prêt est calculé en fonction du capital restant dû de celui-ci. Donc plus le capital de celui-ci descend vite moins il coûte cher. Le montage d’un prêt et l’amortissement de votre crédit peuvent donc tout changer sur le coût global du prêt. Aujourd’hui certaines banque proposent des prêts duo : par exemple avec deux prêts distincts,  afin d’amortir une partie du crédit sur une durée plus courte et de diminuer le coût global du crédit. La durée du crédit a donc également son importance.

A cela il faut ajouter différents coûts : l’assurance emprunteur, les frais de dossier, le coût de la garantie.

Pour se simplifier la vie, demandez aux différents interlocuteurs combien vous coûte en euros (€) votre crédit (intérêt et assurance), ajoutez les différents frais et comparer les propositions ! Il s’agit là de la manière la plus facile pour comparer un coût de crédit.

Ou comparer à apport égal et durée égale le montant des échéances tous les mois. Bien évidement la mensualité la moins élevée est la moins onéreuse.

Quelle différence entre Taux fixe et Taux variable ?

Lorsque que vous signez un prêt à taux fixe celui-ci ne bouge pas pendant toute la durée du prêt. En revanche un taux variable dépend des taux du marché.

Le taux fixe

Lors d’un prêt à taux fixe le taux en question est établi au moment de la signature du prêt, il ne changera pas en fonction de l’évolution du marché. Il représente donc un choix de sécurité, pour un montant défini avec des échéances régulières. Néanmoins celui-ci n’est pas totalement définitif et peut être renégocié en fonction de l’évolution du salaire du ménage par exemple.

Le taux variable

Comme son nom l’indique, il évoluera en fonction du taux général du prêt immobilier établi par l’indice Euribor. A noter que le taux de base est légèrement inférieur à celui du taux fixe, donc si le marché tend à votre avantage, ce taux peut être à échéance du prêt extrêmement intéressant. A l’inverse, si les taux généraux augmentent, le prix de votre crédit augmentera de façon proportionnelle.

Attention ! Aujourd’hui, beaucoup d’établissements proposent des taux mixtes où votre taux est fixe pendant une durée prédéfinie, ce taux sera ensuite variable.

Est-ce qu’un taux variable est risqué ?

Il existe une multitude de taux variables et de prêts associés ! Un taux variable sans aucune sécurité est forcement risqué dans une certaine mesure ! Néanmoins il dépend des aléas du marché, un taux qui monte finira forcement par redescendre !

De plus, actuellement, les établissements français proposent une multitude de produits à taux variable sécurisés qui peuvent vous permettre de bénéficier d’un bon taux aujourd’hui sans risquer gros demain. Il faut alors bien se renseigner sur les outils de sécurisation de votre crédit. Est-ce que le taux est capé ? La durée ou  la mensualité sont-elles  plafonnées ?

Ainsi vous pourrez baisser votre coût immédiat, mesurer le risque et profiter de toutes les baisses de marché ! Pas besoin de renégocier son taux cela se fait automatiquement !

L’assurance décès du prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Non ! L’assurance décès du prêt immobilier n’est pas obligatoire. Il n'existe pas d'obligation légale de souscrire une assurance. En revanche une banque a le droit de refuser un prêt sans motif.

En pratique les banques imposent d’elles-mêmes l’assurance avec un minimum de souscription aux options suivantes : Décès-Invalidité-Incapacité. Celle-ci représente un coût certain.

Il est tout de même de bonne augure de préciser qu’un prêt représente un emprunt important, une part du budget d’un foyer conséquent et qu’en cas de problème une assurance a tout de même son importance. De plus, il vous est aujourd’hui possible de choisir votre assureur, la banque ne peut plus vous imposer sa propre assurance ; ainsi vous pourrez faire jouer la concurrence pour optimiser le coût de celle-ci.

Ai-je le droit de rembourser mon crédit par anticipation ?

Oui, selon les conditions de l’offre d’emprunt. Il est possible d’effectuer un remboursement total ou partiel de son emprunt immobilier. Toutes les conditions sont indiquées dans les conditions générales et particulières de l'offre de prêt. La pénalité de remboursement anticipé maximum que l'établissement peut vous appliquer est la suivante : 3% du capital restant dû plafonné à un semestre d'intérêts. Le montant minimum que la banque peut vous demander dans le cadre d'un remboursement partiel est égal à 10% du capital emprunté.

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